24Marzo2019

Regularización de viviendas en suelo rústico

viviendacampo
La Junta de Andalucía aprobó en 2012 una norma destinada a que los propietarios de viviendas ilegales construidas en suelo no urbanizable tuviesen en determinados supuestos la posibilidad de formalizar en cierta medida su situación irregular.

Esta norma afecta tanto a las viviendas aisladas como a las que han llegado a formar grupos que se consideran asentamientos. En este artículo vamos a ocuparnos de las viviendas aisladas ya que el tratamiento de los asentamientos es más complejo y lo podremos abordar más adelante.

La situación irregular puede provenir de diferentes motivos, principalmente por haber construido sin licencia, por construir más de lo permitido por la licencia o porque se contó con una licencia dada ilegalmente. Las consecuencias podrían ser tanto la orden de demolición como la imposición de sanciones económicas.

En primer lugar hay que plantearse qué interés tenemos en regularizar la situación: queremos vender la vivienda, tenemos que hacer reparaciones, no tenemos suministro de electricidad o agua,... O quizá hemos sido objeto de inspección por las autoridades o de denuncia por algún vecino.

Una vez visto el interés práctico por regularizar la situación hay que tener en cuenta los aspectos legales para comprobar si podemos solicitar al Ayuntamiento la declaración que nos permita el uso de la vivienda y las obras básicas de seguridad, habitabilidad y salubridad.

Las cuestiones legales más importantes a tener en cuenta son el tiempo transcurrido desde que se terminó la construcción y si se trata de una zona de especial protección o riesgo.

Para probar la fecha de terminación debemos contar con un certificado final de obra o bien con algún dato oficial del ayuntamiento o del catastro. Si no se cuenta con alguno de estos documentos podría intentarse con un certificado técnico actual que acredite la antigüedad de la obra o con fotos aéreas antiguas, pero en estos casos no tenemos garantías de que nuestra solicitud prospere.

El plazo que tiene que haber transcurrido es de seis años desde que se terminó la construcción. Antes de febrero de 2012 el plazo era de cuatro años y eso está motivando algunas dudas sobre si las terminadas entre febrero de 2008 y febrero de 2012 están sometidas al plazo de 4 o al de 6 años.

Las viviendas construidas antes de 1975 no requerían licencia de obras, por lo que en estos casos se concede la licencia siempre que se mantenga el tipo de uso y las características de la vivienda y no haya declaración de ruina.

La otra cuestión importante es si estamos en una zona de especial protección o riesgo, ya que en estos casos nunca expira el plazo para que la administración pueda actuar exigiendo la demolición. Tan sólo podríamos tener en cuenta los casos en los la construcción se terminó cuatro años antes de la declaración de zona de especial protección.

En conclusión hay que decir que los afectados esperaban más facilidades, si bien es lógico pensar que el resultado final no debe ser el mismo cuando se ha cumplido estrictamente la legalidad que cuando no se ha hecho. Los casos son muy diversos y quizá convendría buscar alguna solución más flexible para aquellos que construyeron de buena fe amparándose en licencias que luego han resultado ser ilegales.

Jesús Quero es abogado y asesor financiero. Tiene un Experto en Derecho europeo por la universidad de Málaga y un Máster en Marketing bancario por la universidad de Alcala de Henares. Miembro de la Asociación Europea de Asesores Financieros (EFPA). Ex-directivo de Banco Santander en áreas de Banca Privada y Banca Personal Internacional. Actualmente trabaja en el despacho profesional Q12 LEGAL & FINANZAS.

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