El mercado de la vivienda: que crezca, pero con cuidado

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Caminando por las calles de su ciudad uno puede hacer, recurriendo a la mera lógica contemplativa e inductiva, un análisis económico de la zona según el estado de salud de los locales para negocios. En los últimos meses, entre el esperpento habitual de carteles instando al alquiler o venta de locales como consecuencia de múltiples decesos de ideas e ilusiones emprendedoras, puede apreciarse un ligero incremento de negocios destinados a la compra y venta de viviendas, es decir, un rebrote de las maltrechas inmobiliarias.

Esta idea puede inducir a muchas lecturas, pero en mi mente surge una y se mantiene con cada paso que doy a lo largo de las calles que conforman mis paseos diarios, confirmando mi convencimiento interno: el sector inmobiliario zozobra ante los estímulos positivos del país. Y tiene su lógica ya que a pesar del lastre que acumula, resultado de un acusado ajuste desde el 2008, existe un sobredimensionamiento aun latente y preparado para ser explotado.

En estos últimos meses es fácil confirmar el rebrote de este sector con la lectura de numerosas noticias analizando un posible cambio de tendencia en un medio plazo y que a pesar de que hay que conservar la cautela, el cohete está preparado para ser lanzado y solo hace falta el combustible. Veamos que está sucediendo:

• La construcción en España experimentó un aumento intermensual muy por encima de la media europea, siendo el segundo país con el mejor crecimiento de la actividad de este sector solo por detrás de Eslovenia. Si la comparación es interanual, España se convertiría en el país europeo con mayor crecimiento.

• En este último trimestre, la construcción ha experimentado el mayor repunte de la confianza empresarial con respecto al resto de sectores en España.

• La construcción de viviendas y la inversión en construcción siguen disminuyendo debido a los efectos de la crisis inmobiliaria y al exceso de stock de viviendas en el territorio nacional, sin embargo, este descenso se va suavizando y se espera que el punto de inflexión aparezca entre 2015-2016.

• La compraventa de viviendas sigue disminuyendo aunque la tasa cada vez es menor tras alcanzarse el suelo en el último trimestre del 2013. Esta caída de las operaciones se debe fundamentalmente al mínimo histórico alcanzado por la vivienda nueva en este año; todo lo contrario con la vivienda de segunda mano, que se mueve en cifras positivas posiblemente gracias a compradores con elevada liquidez y también a operaciones de viviendas de elevados precios (no así en viviendas de precios medios o medio-bajos en los que se requiere de crédito y este no fluye como debiera). En este apartado hay que hacer lecturas con cierto cuidado y atención porque es posible que usted lea en varios medios que la compraventa de inmuebles ha alcanzado un mínimo histórico durante este último año; ello se debe a que en 2013 tras el final de la desgravación fiscal y la subida del IVA las operaciones cayeron fuertemente. Sin embargo en el año 2014 el repunte está siendo muy fuerte y de ahí que también lea que la compraventa de viviendas se ha disparado un 48,4% desde 2013.

• La compra de viviendas por parte de inversores extranjeros está en pleno apogeo representando un 19,4% del total de las operaciones.

• La caída de precios continúa aunque con una tendencia más suave en su pendiente. Actualmente la tasa interanual está aproximadamente en el 3% y acumula un ajuste del 39,7% sobre el precio.

El índice de precios de viviendas repetidas (mide la variación del precio de una vivienda durante un tiempo determinado siempre y cuando no haya cambiado significativamente su calidad, con excepción de reformas y otros conceptos como la depreciación. De esta manera se obtendría un cambio de precios puro, sin factores que alteren la composición de esa variación) se ha incrementado en un 0,97% en este segundo trimestre con respecto al del año anterior, siendo el tercer trimestre de un aumento cada vez más acusado.

• El Euribor se mantiene muy bajo y el interés variable que ofrecen los bancos se encuentra de media en el 3,8% en una clara senda bajista que podría ser más acusada si los bancos decidieran bajar su margen (actualmente el interés variable es casi todo diferencial, situación opuesta hace 9 años).

Es posible dictaminar sin miedo a equivocarse de que el sector está mostrando ciertos síntomas de recuperación, aunque bien es cierto que estas señales aun se encuentran profundamente lastradas por factores económicos como es el desempleo y la escasa fluidez del crédito.

Bajo el estigma de la burbuja inmobiliaria, las ideas y reflexiones de este mercado y su actual tendencia puede que estén enfrentadas ya que pudiera no quedar claro lo que se desea en el devenir de este sector. Sin embargo y muy posiblemente, el interés general de que este mercado reverdezca puede que sea mayor del esperado si consideramos el entorno de estabilidad de precios en el que nos encontramos y por tanto, la perenne amenaza de una fatal deflación en medio de un proceso lento de recuperación. Es decir, si en un plazo determinado no se reactiva la actividad económica y suben los precios el riesgo de estancamiento es elevado y la deflación coparía todos los escenarios posibles desencadenando una crisis posiblemente peor que la que estamos sufriendo.

Y es que a pesar de las consecuencias del exceso y de las malas prácticas, el sector de la vivienda no deja de ser un motor importante para la economía y un termómetro sobre la salud microeconómica de empresas y familias; las viviendas no solo son nuestros hogares y centros de desarrollo familiar, también son un fondo donde depositar nuestra riqueza y esperar la revalorización para dar un salto de estrato social, son un medio de prosperidad y desarrollo social, son un canalizador de nuestro consumo actual y futuro, son el legado a futuras generaciones...

Todos estos rasgos serían la conjunción idónea para propinar un fuerte impulso a una economía que suspira por acortar plazos en su carrera hacia el bienestar. Pero más allá del mensaje positivo que los medios quieren lanzar a la sociedad para incentivar las operaciones de compraventa, los dos lastres comentados (desempleo y falta de crédito) no dejan de ser una barrera casi insalvable para iniciar un éxtasis de auge y crecimiento; actualmente la falta de crédito se encuentra en el punto de mira del Banco Central Europeo y espera acometer más medidas, de las ya adoptadas previamente, en Septiembre para estimular la financiación a empresas y familias mediante inyecciones de liquidez en el sistema bancario, de esta manera se espera que a corto plazo se inicie una "guerra" por el crédito entre las distintas entidades financieras. Sin embargo, el problema del desempleo tiene una salida complicada ya que a pesar de las reformas destinadas a ofrecer una mayor flexibilidad laboral, estas no son suficientes. Además no están apareciendo nuevos sectores que ofrezcan un valor a la economía y reconfiguren el tejido empresarial y es que parece ser que el horizonte laboral se encuentra esperando el nuevo desarrollo del sector inmobiliario para reabsorber parte de los desempleados, de ahí esa especie de ansiedad por parte de los medios por dar una imagen de pronta recuperación del sector de la vivienda. Es decir, se aboga por el lema de "pan para hoy y hambre para mañana" cuando realmente es mejor ir poco a poco invirtiendo en valor sin dejarse ahogar por miedos como el de la deflación para el que existen soluciones diferentes.
De cumplirse esta última hipótesis, volveríamos a la misma situación del año 1997 con el consiguiente periodo de apogeo económico familiar y por ende un crecimiento a nivel macroeconómico. Pero ya saben lo que pasaría diez años después...

No tiene sentido encomendarnos de nuevo a un sector que si bien debiera ser un pilar social y económico de las familias, no debiera ser la fuente principal de riqueza de estas. El sector inmobiliario no genera valor como otros sectores emergentes, ni requiere de la misma inversión en I+D, motivo por el cual hay que apostar por motores principales de un país que impliquen un elevado uso de capital humano cualificado y de innovación, dejando el mercado de la vivienda como una base de prosperidad para el país y no como un estandarte empresarial. Igualmente es fundamental tener claro que el sobredimensionamiento del mercado inmobiliario conlleva altas tasas de corrupción por su naturaleza opaca y especulativa, además de la existencia de numerosos inversores y empresas maquiavélicos que se saltan las leyes de mercado con el fin de obtener un beneficio rápido y considerable. Hay que tener muy en cuenta de que a pesar de ser un mercado como otro cualquiera, el bien a comerciar no deja de ser un derecho fundamental de los ciudadanos y que esta característica entra en conflicto con la maximización de beneficios que todos los agentes buscan, es por ello, que este sector no debe prosperar hasta los niveles que se llegaron a alcanzar los años previos a la burbuja inmobiliaria y sí lo deben hacer otros intensivos en tecnología.

Veremos qué camino se toma: el largo y sólido o el corto e inestable.

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