Profundizando en el sector inmobiliario

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Siguiendo la estela de mi último artículo versado en la evolución actual del sector inmobiliario, me gustaría dejar ciertas opiniones al respecto de algunos elementos que resultan interesantes tener en cuenta en un mercado, que como ya comenté, es vital que no vuelva a asumir el rol de motor económico nacional y que realmente quede estabilizado en un papel más humilde como es el de proveer, como función principal, de un hábitat a la sociedad y como valor residual, el de otorgar destino a las inversiones de una parte de la población.

Actualmente el mercado se encuentra en un estado catatónico y de confusión, que ni siquiera los dos medios existentes para evaluar la tendencia de los precios de las viviendas son capaces de clarificar y dar solución. Estos dos métodos, el indicador del Ministerio de Fomento (precio medio resultante de un número determinado de tasaciones) y el índice de precios del INE (precios declarados en las escrituras notariales a partir de una muestra, realizando una posterior regresión según características de las viviendas) ofrecen resultados contradictorios; así el primero refleja una congelación de precios tras continuos descensos, mientras que el segundo establece una tendencia alcista especialmente en Cataluña y Madrid. Con este panorama de desorientación, algo queda claro: el mercado inmobiliario está cambiando y tanto los agentes que operan en él como muchas de las reglas del juego parecen no ser los mismos.

Que los agentes que operan en este sector, en plena fase de operación estética, no son los mismos puede que no esté tan claro ya que a primera vista nuestro proceso mental de simplificación de la realidad nos lleva a determinar un comprador al uso y un vendedor con la típica inmobiliaria de barrio si se tercia la situación. Sin embargo, en una observación más exhaustiva se puede comprobar desde el lado de la demanda un aumento de las inversiones de extranjeros aprovechando la fuerte corrección nacional y de que algunos países socios turísticos (Inglaterra, Alemania, Suecia, etc.) sufren de un relativo sobrecalentamiento de los precios en sus mercados inmobiliarios nacionales. Por el lado de la oferta los bancos han ido dejando su papel inmobiliario (a excepción de BBVA y Banco Sabadell que aun conservan sus inmobiliarias: Anida y Solvia respectivamente), ganando terreno los fondos de inversión internacionales y especialmente estadounidenses que han ido adquiriendo las inmobiliarias de las entidades financieras y a día de hoy son las que están gestionando gran parte de las propiedades españolas. Entre bancos, inmobiliarias y fondos de inversión se encuentra Sareb o como popularmente se conoce: el banco malo.

Debe quedar claro que Sareb para nada es un banco y que es una Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria. Esta entidad está financiada por deuda subordinada y capital que queda suscrito todo por el FROB, por inversores privados y por deuda senior avalada por el Estado. En su momento esta entidad compró con un descuento medio del 63% una cartera ("tóxica") de propiedades inmobiliarias, préstamos a promociones y de suelo a una serie de entidades nacionalizadas, dando un plazo de 15 años para la venta de la totalidad.

En un principio esta entidad asume la ardua tarea de hacer un lavado de cara al sector inmobiliario con un plan de saneamiento financiero, vía desinversión, para reducir el stock de viviendas vacías y dotar de un mayor equilibro del riesgo crediticio de las entidades financieras y así posibilitar el flujo de préstamos (gracias a la liberación de una gran cantidad de capital en los bancos que estaba destinado a la capitalización de provisiones, y todo a pesar de que se desprendieron de esa cartera "tóxica" asumiendo unas pérdidas a cuenta de las ayudas). Todo esto con una previsión de rentabilidad futura del 15%, aunque cabe decir que esta estimación puede que sea demasiado positiva si los precios siguen estancados o en algunas zonas bajando. Es por ello que la sociedad, buscando nuevas alternativas de ingresos ha abierto sus puertas a los fondos de inversión internacionales, que como ya dije están entrando con mucha fuerza, y ha cedido la gestión de los inmuebles a cambio de una prima que le reportará unos ingresos que maquillarán las pérdidas iniciales de 2013. A su vez, y esto es importante, están fomentando planes temporales de alquiler social gracias a acuerdos con las comunidades autónomas, de extenderse esta práctica sería un impulso a un mercado que necesita de estas acciones.

Y de estas últimas líneas, es fundamental esclarecer que no solo han cambiado los agentes que operan en el mercado inmobiliario, sino que también lo han hecho las reglas del juego; si antes del estallido de la burbuja inmobiliaria la práctica habitual era incrementar la renta mediante operaciones de compra y venta; actualmente la tendencia de los precios de la vivienda, la falta de crédito, el desempleo, la sobreoferta de inmuebles, los salarios, los depósitos con baja rentabilidad y unos precios de bienes y servicios algo deprimidos no invitan a repetir aquellos movimientos a largo plazo. El mercado incita a abrirse a nuevos conceptos como el desarrollo del alquiler, es decir, comprar una segunda propiedad a bajo precio (al contado preferiblemente o con una fuerte entrada para garantizar cierta beneficio) y de características austeras para ofrecer un alquiler que pueda proporcionar una rentabilidad aproximada del 5%. El ajuste de precios será lento, eso está claro, es por ello que locales, garajes y viviendas en alquiler son un foco de ingresos bastante interesantes y que posiblemente impida una segunda especulación en la venta de viviendas. Sin embargo, es importante recalcar que en esta nueva versión inmobiliaria no toda vivienda, garaje o local es válido. El estudio de la zona y de la población demandante de alquiler es fundamental para no caer en un error de inversión.

En referencia a la situación actual de venta de viviendas también se ha dado cierto cambio, aunque posiblemente goce de cierta naturaleza coyuntural: la oferta es muy diversa y el ecosistema de compra y venta es muy variado ya que los compradores pueden encontrarse con muchos canales de ventas (particulares, Socimi, bancos, Sareb, inmobiliarias, fondos, etc) así como múltiples circunstancias que condicionan enormemente el precio de la vivienda (herencias por ejemplo).

Además del cambio acaecido en los agentes, así como de su forma de operar en este mercado, se unen las nuevas reglas para controlar los vaivenes de un sector que ha dejado claro que no es un buen compañero de viaje si nuestra prosperidad debe depender de él. A las ya conocidas medidas preventivas de provisión de riesgos a las entidades financieras, se ha querido dar un paso adelante en las medidas fiscales macroeconómicas y se está instaurando un diseño de instrumentos preventivos macroprudenciales que responden a acciones localizadas geográficamente, institucionalmente, etc. y que vienen a perfeccionar medidas más generales (manejo de los tipos de interés, costes de financiación, etc y que suelen tener efectos secundarios en toda la economía) ya que focalizan el origen de los problemas y por tanto sus efectos no van más allá de su ámbito de actuación. Así encontramos: limitación del crédito según ratios crédito / (ingresos del comprador o valor del inmueble), porcentaje límite de préstamos de elevado riesgo, desgravaciones, etc.

En mi último artículo comenté que existe un riesgo importante de que el mercado inmobiliario, en su incipiente crecimiento, vuelva a adquirir una relevancia desproporcionada al ser un sector de poco valor para el desarrollo actual de un país. En este artículo quiero que quede clara la metamorfosis que está sufriendo y que está derivando en una mayor variedad de agentes, en una posible nueva visión mucho más social y no tan especulativa y en unas reglas preventivas que se están adoptando para regular un sector cuyos precios deberían estar fuertemente controlados bajo una horquilla de estabilidad social.

Sería fundamental que el sector de la vivienda se desarrollara bajo unos valores justos y siempre acorde a una realidad nacional. Precios conformes al nivel de renta, financiaciones más controladas y transparentes y fomento de un alquiler asequible. Hay que evitar la especulación tanto la de particulares como la de inversores, así como el fomento de este mercado bajo los principios del turismo. Finalmente, comentar lo importante que sería aplicar esta perspectiva en locales para facilitar el auge empresarial, porque realmente no se entiende que los precios de los locales de negocios a pie de calle no hayan sufrido crisis alguna. Que el beneficio de una parte sea una dura prueba de supervivencia para la otra parte en unos tiempos que se pide a gritos la creación de nuevas empresas, no se entiende...

Alejandro García-Ortega Morales: licenciado en Economía y con dos maestrías en fiscalidad y MBA. He trabajado como asesor financiero y como gestor comercial de empresas.

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